我们挖出了一家共享办公盈利的秘密

当资本抛弃共享办公，品牌们是在等死还是在自救？

联合办公品牌WeWork 8月野心勃勃准备IPO，招股书「不慎」揭穿了营收与亏损同步扩大的事实，估值大幅度缩水。联合办公行业的盈利难题暴露在阳光之下，不管故事多动听，蓝图多雄伟，越来越难以撬动资本市场。

选址960找寻到一家登陆新三板的联合办公品牌，没有纳什空间大，没有优客工场吸睛，却是国内联合办公行业前辈。成立时间早于WeWork，在全国9城设立180多家运营中心，运营面积超25万平米，营业收入冲向5亿级，多年来保持盈利，去年净利润超3000万元。

问题来了，这家企业是怎么盈利的？

为了 活下去

双创之风催生了联合办公行业，2017年-2018年迎来爆发期。第一太平戴维斯在《2018中国写字楼市场报告》中显示，联合办公成为继金融业、信息技术业后，吸纳写字楼存量的第三大来源。上海、北京成为国内最大的联合办公市场，且两城市核心区的联合办公供应量几近饱和 。

行业竞争愈演愈烈，扩张吞并屡见不鲜。除专业运营商和初创公司外，一些开发商也成立自己的联合办公品牌加入战局。据中商产业研究院统计，2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局6000多个网点，总体运营面积达1200万平方米，差不多相当于10个华为欧洲小镇，30个中国尊。

资本退潮，一切皆可典当。

以氪空间为例，氪空间创始人兼董事长刘成城在2018年8月的博鳌大讲堂中公布，8月底氪空间开业社区数量将接近80个。2019年初，氪空间被曝出裁员、关店等负面消息，如今，在氪空间官网显示运营中的社区数量仅余39家。

潘石屹的联合办公品牌SOHO 3Q在10月传出「卖身」消息，北京、上海部分项目打包卖给筑梦之星，据内部人士透露，合同正在审批中。

关店、卖店都是治标不治本的方法，唯有盈利才是联合办公自我救赎的唯一出路。

毛利在三成以上

似乎市场上，敢说自己盈利的联合办公品牌寥寥无几。难道，联合办公行业都不赚钱吗？联合办公的商业逻辑究竟是否成立？

选址960找到一家盈利的联合办公品牌——创富港：毛利率始终保持在30%以上，2018年营业收入4.21亿元，毛利率为41.32%，净利润达3263万元。2019年上半年，营业收入2.54亿元，净利润889万元，毛利率达37.44%。净利润有所下滑是因为2018年下半年40%的扩张动作，以及新三板权责发生制记账法导致。

10月出租率达95%，续约率在60%～80%（唐总与许总说的有出入，请帮忙确认数字）之间浮动。目前已进驻北京、上海、广州、深圳、香港、杭州、成都、长沙、宁波等9座城市，截止10月，在全国拥有180+分中心，运营面积超25万平方米。

从规模上看，创富港或许只是头部玩家大体量的三分之一、四分之一。从成立时间看，创富港于2008年入行，被称为行业鼻祖的WeWork成立于2010年，是国内联合办公的老前辈。原本是一家IT企业，在2008年时转型做服务式办公，或许是经历过经济危机的缘故，创富港十余年来以稳为主，不急于扩张，但急于盈利；不比走得快，只比走得远。自证联合办公的商业逻辑不是一个伪命题。

起初，创富港发现了小型企业租赁办公空间的尴尬处境：小面积不出租，大面积企业租不起。针对2-30人的办公空间断层，创富港先从深圳探索起转租之道。如何实现盈利？创富港副总裁唐伟表示，创富港将「高效率、低成本」贯彻到选址-装修-招商-服务的每个环节。

1 0年 租期降低分摊

盈利第一点 ：一定要 控制成本 ，尤其体现在选址和装修上。

创富港慢扩张的原因之一是选址难。挑选合适的分中心需要具备以下要素：

1、 楼盘使用率在8 5 % 以上 ，户型方正，宜分割成多个小面积房间，且无富余空间。余意味着浪费，即增加成本。

2、 租赁期限可签1 0年 ，降低年均分摊成本。创富港北京分部总监郭建说，「有的同行租6000平米，跟业主就签三年，加上装修，想收回成本，这摊销得多大？」郭建摆了摆手，直言「没法干」。

3、 交通便利，最好位于核心区。

一个装修模板控制成本

相比其他联合办公各具特色的装修风格，创富港通用一个 装修 模板 ：

1、 公共空间比例压缩在5%～10%以内。郭建认为，如果1000平米的运营空间，一半作为公共区域，一半对外出租，那么出租价格至少要翻一番。公共空间越大，分摊到企业的成本越高。

2、 房间切割以3-5人间为主力产品，满足2-30人小型团队的办公需求，超过30人的企业团队不在创富港的辐射范围内。

3、 压缩装修时间和成本。以1000平米为例，装修最长40天，成本控制在1500元～2500元/平米。从装修开始，160多项跟进事项确保装修按工期按质量完成。郭建强调，装修耽搁1个月的成本需要3-4个月的利润去弥补，投资周期顺延5个月，意味着投资回报率下降20%。

环境不是最优 ， 但对小企业来说 ， 性价比高 。 选址960记者在好租网上看到，创富港霄云里8号的5人间好租价格是5600元/月，平均1120元/月/工位；距离较近的氪空间霄云路35号的5人间价格为7500元/月，好租价格为9625元/月，最低价平均1500元/月/工位。

自带系统高效运转

做过IT的联合办公企业，只有想不到没有做不到。

可以想象吗？创富港出租率统计可以精确到每一天，每一家门店。11月8日的出租率为92%，较10月份95%的出租率有所下降。这得益于创富港自己研发的一套管理系统。

（编辑：我爱故事小小网_铜陵站长网）

【声明】本站内容均来自网络，其相关言论仅代表作者个人观点，不代表本站立场。若无意侵犯到您的权利，请及时与联系站长删除相关内容!